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2009:楼市的演进与回归
作者:周慧兰 曹理达 文章来源:21世纪经济报道 [ 2009-05-18 ] 共有0条点评

  楼市回暖下一步

  今年一季度,长时间积压的刚性需求终获释放,给楼市带来了一次小阳春。成交量、销售面积和价格等指标似乎在昭示着升温的到来,而空置率、不可持续、泡沫化等概念又给了“倒春寒”的警示。唱多与唱空的两方,从不同角度观察、分析房市,会得出不一样的结论。本期本报邀请中国宏观经济学会秘书长王建、中国房地产研究会副会长顾云昌、中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征,对房市走向和宏观政策调整的路径选择等问题进行讨论,是为21世纪北京圆桌第214期。(曹理达)

  经济回暖背景下的供求变化

  《21世纪》:今年4月份,北京共成交商品住宅期房13369套,签约总面积约为150万平方米,与3月份相比上涨了20%,成为2007年以来销售套数最多的一个月。成交量、销售面积、成交价格是否构成了房市长期回暖的信号?此轮回升的主要原因是什么?

  王建:目前楼市的情况,更多的是之前积累的刚性需求的释放。从2003-2008年,中国经济已持续六年高增长,人们的收入提高,为了购买住房也积攒了相当的储蓄。但由于之前房价不断上涨,有购房需求的人一直在持币观望,希望房价降下来。但结果是房价不降反升,最终在刚性需求的支撑下,很多人还是选择了购买。

  但是,销售的短期上涨并不意味着楼市长期回暖。楼市的走向应放在宏观经济环境来看,不只看楼市内部的指标。楼市的这些指标无法反映较大的宏观经济转向,只能表明楼市在一段时间内的一些小波动。从宏观经济环境的角度,总体好转的趋势并不明显。经济还没到底,楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析,今年三月份全国发电量同比下滑0.71%,四月份的发电量同比下降3.55%。这些数据表明,短期内经济下行的压力继续增大。再回到对房市的分析,目前有将近一半的购房者是用按揭购房的,当经济下行压力增大,个人预期收入的前景会受到负面影响,购房需求也受到影响。现在的宏观经济的未来走向仍不明确,在经济尚未企稳的情况下,房市的走向也面临着很强的不确定性。

  顾云昌:可以说,2007年房地产市场的上涨与金融环境有关。2004、2005年房价攀升很快,2006年由于国八条、国六条的调控,房价涨幅明显回落,但到了2007年,房价又开始大幅上涨,这在很大程度上与当时的流动性过剩有关。资金流动性过剩必然导致资产价格上涨。但实际上,2006年已经出现了流动性过剩,为什么直到2007年房价才上涨?这又和当时的金融改革有很大关系。2006年金融业两项重大改革:一是股权分置改革,带来了2007年股市的大牛市;二是商业银行改革成功上市,融到了大笔资金。

  一方面,上市公司可以在股市上低成本融资,钱多了必然拿去买地,结果是大幅度推升地价,2007年十块地王的地有九块都是上市公司拿的,房地产市场和股市捆绑在了一起。发现这个问题后,金融监管部门就规定凡是从股市上融到的资金都不能用来买地。这一政策是对的,亡羊补牢。

  另一方面,2007年房地产市场需求兴旺,个人买房哪来那么多钱?依靠的就是银行借贷,2007年按揭贷款数量同比增加了88.4%(往年一般为20%左右),这么多的钱涌入楼市,促使房地产销售量增长了24.7%,销售额增长了46.8%。大大高出当年的住房新增供应量,供不应求,必促进房地产市场上涨。

  2007年楼市狂热,房地产市场销售量和房价透支。透支过后必然有调整,这是楼市本身的发展规律,而国家的宏观调控则加剧了这种调整。可以说,在这种背景下,即使不出现世界性的经济危机,房地产市场的调整也在所难免。

  在我看来,到目前为止,这一轮房地产市场调整的时间并没有预期的那么长,调整的深度也没有想象的那么大,这和这一轮经济刺激政策有关。政策鼓励房地产消费,也为开发商输入了新的动力,有人担心这一轮调整是不彻底的。

  但3、4月份较快的回暖也反映了一个问题———刚性需求。中国人的传统观念中,自有住房的理念很盛;经过了30年的发展,中国的GDP、收入水平、家庭财富大幅提升,必然会释放出住房需求;当人们看到房屋的保值性比货币强的时候,也会增加购房的动力。所以,一旦受到政策的推动,利率、税收、房价“三降”,刚性需求必然被强力释放出来。这是今年3、4月全国楼市出现暖意的主要原因。

  《21世纪》:有机构报告称北京商品房空置率位列全国第一,您如何看待这一问题?

  顾云昌:我对当前中国商品房的空置率问题看得比较轻。第一,我们谈空置率的时候并没有进行纵向比较。2006年某季度末,某报刊报道中国的空置率已逾1亿平米,意思是很高了,但他们没有说上年底的空置率是1.31亿平米。第二,计算方法不科学。现在流传的中国的空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和,计算的商品房空置率,二手房并没有包括在内;国际上的空置率=空置房/所有存量房,其中既包含开发商手中、也包括业主持有的二手房市场上尚未售出的房子。可见,中国的空置率的算法(国家统计局是不予确认的)与国际通用算法大相径庭,分子和分母都不一样,二者不可比较。

  2008年房价开始回落,市场上的空置房增多,但是否多到无法忍受的地步?我认为不是。如北京市的空置房很多,这其中也存在结构性空置,如大户型、郊外的、配套不好、交通不便的房子空置得比较多,但五环内的房价还在上涨。倘若真如媒体所说,总量空置很大,那就不可能出现这种房价回升的现象。因此,我们要解决的是如何完善配套设施,而不是空谈空置率问题。

  《21世纪》:2009年1季度,房地产购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长,且降幅增大。从供给的角度来看,城市住宅用地还有多大的供给空间?供需之间的不平衡,是否会在未来长期助推房价上涨?

  王建:我们的土地政策要求保住18亿亩耕地,同时要增加那么多城市人口,土地问题怎么解决?只有靠城市化。城市化分两步走:

  第一步,大规模的旧城改造,对不合理的城市空间进行改造和调整,把低矮的房屋拆掉,重新规划,提高土地的容积率。地方政府可以发行长期债券,作为旧城改造的资金来源。在旧城改造过程中,需要搬迁的居民要购置新房子,房地产商就有很大的开发机会。而且,旧城改造可以拉动非常大的内需,促进产业的复兴。

  第二步,通过城市化过程中农村人口向城市的转移,把农村的宅基地转变成城市化用地。我做了一个计算,目前中国的农村人口总户数有2.5亿,按每户宅基地3分即200平米计算,大约是7500万亩,如果按东亚发达经济体85%的城市化率计算,中国保留5000万农户就可以了,80%的宅基地(约为6000万亩)可以用于城市化。

  顾云昌:18亿亩红线、招拍挂、城乡土地分割是我们所面临的现状,城市房地产开发用地供应相对不足是导致近些年一些城市房价上涨的一个重要原因。从2004到2006年北京连续三年没有完成土地供应计划,一个阶段土地供应不足,必然导致下一个阶段商品房的供不应求。

  长期来看,中国的房地产市场始终存在土地紧缺问题,今后每年的农用地变成建设用地的数量是200多万亩,大大低于过去1200万-1400万亩的水平。我们的出路在于城乡建设用地的流转,即在保护18亿亩耕地的前提下,把农村的宅基地和建设用地流转成为城市的建设用地。这个题目到目前为止还没有破题,这也是困扰中国房地产市场今后持续健康发展的一大障碍。

  中国的发展问题一是城市化速度太慢,落后于工业化。工业化引发的是投资性需求,城市化引发的是消费性需求。投资性需求大于消费性需求,就必然会出现产能过剩,只有加快城市化,增加城市人口,消费才能持续不断地拉动起来。二是城市化基础不牢,农民在城里工作十年、二十年,他的根还是在农村,在城里挤小房子,农村的大房子还空着,这是中国城市化的特点。要让农民真正在城里扎根,买得起房子,就需要将宅基地置换出来,让土地的价值得到充分的体现。农民有了钱,变成真正的城市人,才是真正的城市化。现在一些县城已经开展了试验,如让农民弃宅进城,按平方米付拆迁费和补贴,既可以让农民进城置业,又可使更多的宅基地得到充分利用。采取何种形式流转,需要通过改革试点,最终找到适宜各方的方法。

  从稳定住房价格到稳定房地产投资

  《21世纪》:目前适度宽松的货币政策对于房地产市场产生了怎样的影响?

  顾云昌:目前适度宽松的货币政策确实起了不少作用,开发商的资金链相对去年宽松了些,但总体上还是比较紧张,对于开发商的贷款仍然有很多限制,银行也仍然要考虑市场风险。

  过去十来年的情况是,房地产开发投资的增长速度一般比固定资产增长速度略高出几个百分点,但是,去年的房地产开发投资同比增长20%,已低于固定资产投资增长速度;今年1-4月份房地产开发投资同比增长速度严重下挫,只有4.9%,而同期的固定资产投资增长速度超过了30%。

  从前四个月来看,1-2月房地产开发投资同比增长速度为1%,1-3月是4.1%,1-4月是4.9%,4月当月同比增长了6.7%。这说明房地产投资增长也在回暖,但回暖的速度远远低于国家固定资产投资的增长速度。也就是说此轮经济刺激方案的资金主要流向了国有经济部门,以民营经济为主体的房地产业获得的资金比较少。此外,房地产销售放缓,市场前景不明朗,也导致开发商不敢购买和开发土地,今年1-4月开发商购置土地面积比去年同期下降了28.6%,开发商新开工面积下降了15.6%。

  王建:适度宽松的货币政策,目的是为了拉动增长。增长是财富的创造过程,人们的收入都是从经济增长当中获得的。

  在此次启动经济的过程中,我们遇到了和以往历次经济增长不同的现象:投资上去了,工业启动效果不明显。过去拉动经济增长的基本模式是以投资拉动工业增长。但目前,大量资金的投入,主要是加速现有项目的完成。全国约有20万亿规模的在建项目,其中还有很大一部分投资需要完成,之前一段时间投资商因受危机影响,加上资金链紧张,相当一部分订单下给了生产企业,到结算时却付不了钱,设备生产出来就成为企业库存。现在贷款一放松,资金给了生产商,但实际上生产商并没有增加生产,而只是一个去库存化的过程,即把已产出的产品发货销售。这就意味着贷款投放之后,去库存化导致投资完成额的上升,而工业生产却不增加。这些投资实际上是原来的过剩的产业结构的延续,是无法产生效益的。没有效益,劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策,如果只是维持了原有的生产过剩格局,那么对于提高居民收入、楼市回暖,都不能构成根本的支撑。现在的购房只是前一阶段抑制的需求的释放,而非经济持续增长,人们收入普遍增加所产生的新增需求。

  《21世纪》:从政府对房地产业的政策来看,今年的房地产刺激政策出现了怎样的变化?如何正确定位房地产在启动经济过程中的作用?

  顾云昌:对于房地产,过去几年政府调控的基调是稳定住房价格。此次则是稳定房地产投资,这是今年总理工作报告中出现的一个明显变化。

  中国经济增长中有相当大的比例是靠外需,今年出口下降已成定局,经济增长转而要依靠内需,这是实现经济转型的必由之路。拉动内需有两个途径,一是消费需求,二是投资需求。在我看来,消费需求的增长,要从两个方面着力:

  一是使老百姓更加富裕。改革30年,老百姓富了不少,但是并没有全部富起来,特别是农民。所以,要加快城市化步伐,使更多农民变成城市居民,城市居民的消费水平是农村居民的3-4倍,这一进程将大大拉动消费需求。

  二是消费品的重点从生活必需品过渡到耐用消费品。国际上把居民消费品按美元价格分为三个层次:第一层次是百元级消费品,即家电;第二层次是千元级消费品,即汽车;第三层次是万元级消费品,即住宅。随着社会的发展,房地产占家庭财产的比例逐步提高,所以,以住房为主的房地产是拉动经济的火车头。

  从投资需求的角度来说,房地产投资占固定资产投资的20%,它带动了几十个行业的投资。所以,国务院才将稳定房地产投资作为当前房地产市场发展的主要目标,并提出三个“稳”:第一,稳定市场信心和预期;第二,稳定房地产投资;第三,推动房地产业平稳有序发展。如何稳定投资?当然销售要稳定增长,国家已经出台了一系列政策,也包括降低项目资本金比例等降低开发商门槛,来直接刺激房地产投资的稳定增长。

  曹远征:这次金融危机的本质是去杠杆化,而在救市过程中,世界对中国经济的期望则是再杠杆化。中国的国家资产负债表、企业资产负债表和个人资产负债表都相对健康。国家通过4万亿投资,撬动国家资产负债表的再杠杆化。企业的负债率比较低,银行的资产状况比较好,由此撬动了银行贷款的高速增长。个人资产负债表如何被撬动?个人贷款主要是房贷和车贷,房地产是放在个人资产再杠杆化的背景下讨论的。有观点认为,如果国家、企业和个人的再杠杆化都能被撬动,中国经济将可以达到8%以上的增长速度,拉动全球经济复苏。房地产之所以成为大家关注的焦点,就是因为它是中国经济再杠杆化过程中重要的一环。

  不可否认,在短期内,刺激楼市对于启动经济有重要的作用。房地产可以带动钢铁、水泥等几十个相关产业的振兴。在目前,刺激房市已经产生了效果。从宏观层面,中国经济已经止跌,有开始回暖的迹象,如果再杠杆化的必要性不是很大的话,从政策上不要过分刺激房地产,这个问题不是靠房价涨落能解决的。在金融危机的情况下,几重问题交织在一起,要看清楚其中的利害关系。

  关注改革,而非价格

  《21世纪》:目前的住房制度当中存在着哪些亟待解决的问题?随着保障性住房制度的逐步完善,它对商品房的供应和价格会产生怎样的影响?

  曹远征:在当前环境下,住房体制的完善和改革,首先要确保经济适用房和廉租房的建设。不能因为房地产有回暖的迹象,就把这个任务忽略了。特别是当现在政府财政收入有所下降时,对于经济适用房和廉租房的投入要继续加大力度。保障性住房的增加,会满足低收入居民住房需求,这是民生工程的重要内容。保障性住房的供应,会平抑商品房的房价。

  其次,要形成租房市场,引导居民住房消费行为的改变。“居者有其屋”,并不意味着居者一定要有其屋,政府应该大力倡导和宣传这种概念,不管房子是自己的还是别人的,只要有房子住就行。房价和租金价格涨落应该相一致,现在的结构是不合理的,房价在涨,租金价格在跌,这是扭曲的市场。只有租金上涨,租赁市场活跃,资源配置效率才是有效的。尽管鼓励更多人买房子可以拉动GDP,但是从机制来看,拉动可能会造成反向的结果,即人们买了以后是空置的,没有得到有效的利用。政府应给予一些优惠政策和鼓励措施,使更多现有的空置住房进入租房市场,既满足民生需求,又建立了市场机制。

  王建:一个社会总有相当一部分人是买不起商品房的,我曾经做过一个估算,我们城市在这一轮经济增长中,约有40%的城市人口的收入增长低于房价增长。对于这些居民,政府需要用公共福利的形式,把居住作为一种公共产品提供给他们。现在政府在推进廉租房,中央每年对廉租房的投入不断增加,目前解决了约5%的城市人口的住房问题。但覆盖面还比较小,比较理想的覆盖率是50%,如果有一半的城市人口居住在保障性住房里,就会对商品房市场产生很大的减压作用。保障性住房的推进是一项长期工程,从现在开始每年进行一定量的投入,就会逐渐覆盖更多的城市中低收入人口,能够推进城市化,打开更大的经济需求。

  顾云昌:保障性住房肯定要发展,一方面是出于拉动内需的需要,在商品房投资增长放缓的情况下,保障性住房投资可以弥补它的缺口;另一方面是因为保障性住房供应在过去几年严重不足,现在有补课的需要。到目前为止廉租房占住宅的比例还不到1%,经济适用房投资多年来一直只占住房建设投资的5%。现在,我们需将保民生和保增长结合起来,加大保障性住房建设的方向是对的。

  保障性住房在过去的发展中存在种种政策上的缺陷和实践中的偏差,人们担心这些偏差没有纠正到位;现在又大量投入会否引起新的偏差,出现更多的寻租行为。供应对象的放大往往与寻租行为联系在一起。

  所以,我们要研究的不是要不要保障性住房,而是采取什么政策将保障性住房落实到真正需要的人群中,真正发挥拉动经济的作用。如果保障性政策能够落到实处,它对房地产市场就不会造成冲击。因为保障性住房与商品房的界限是很清楚的。然而,当今中国社会背景的复杂性极易导致寻租行为的存在,但我们不能因此就不搞保障房,而只能站在更客观的角度总结经验,不断完善政策,加强监管力度,用改革和创新来推动保障房的发展。

  《21世纪》:继四万亿经济刺激方案之后,第二轮经济刺激计划正引起广泛的关注。您认为有利于中国房地产市场健康发展的做法是什么?

  曹远征:房价高涨促使资产价格上涨,带来投机的增长和泡沫。贷款的高速增长,如果不能进入实体经济的话,就一定会使资产价格上涨,而资产价格上涨主要表现为股价和房地产价格的上涨。在CPI没有较快增长的同时,资产价格却涨得很快很高,存在着泡沫化的倾向。泡沫化对于经济是有害的,这是现在人们对房价上涨的担忧。现在不是房价高不高,而是房价是不是有支撑。没有支撑,房价一味的走高,就是资产价格泡沫化的过程。

  资产价格上涨会传递为其他领域的泡沫化,引起全面的通货膨胀。从中国目前宏观货币供应的情况来看,潜在通货膨胀压力似乎在加大。房地产很可能成为一个释放口,把资产泡沫传导到整个实体经济当中。尽管目前仍处于通缩,但是潜在的通货膨胀的压力,要引起政策的重视,要防止潜在通货膨胀压力在很短的时期内显性化。

  目前,宏观经济开始有回暖的趋势,这时需要考虑更长远的政策、更长期的制度建设问题。经济在上扬期和下落期面临的问题是不一样的。经济上扬以后,可能会出现通货膨胀的压力,应该从这个角度重新进行政策设计。对商业银行来说,要防止坏账的上升,防止贷款质量的恶化。宏观政策的重点是,切断资产价格上涨和全面物价上涨中的传递渠道。

  从房地产的长远发展来看,因为中国还处在城市化、工业化的进程当中,人多地少,长期来看房地产的价格肯定是要上涨的。正因如此,千万不能对房地产价格上涨掉以轻心,要引导房价有序稳步上升,这样居民可以接受,对经济的持续发展也有利。随着住房开发的不断增加,与之相关的土地供应、基础设施配套、户籍制度改革等问题,应该跟城市化的过程相配合。对房地产行业的长远规划是非常重要的,不能因为解决当下的问题进行片面的调整。

  住房问题和地方政府财政收入是联系在一起的,房价上涨、地价也升高,政府卖地容易,地方政府财政收入有保障。对银行来说,房价上涨,贷款也有保障,坏账率比较低;投资买房子的人也可以获得很好的回报。而在房价高速上涨当中受伤害的,是中低收入阶层的消费者。保护弱势群体,正是政府的责任所在。

  顾云昌:接下来的任务是:第一,保持相对稳定的刚性需求,同时把柔性需求———改善性需求和投资性需求释放出来。一个健康成熟的市场必然是刚柔结合的市场。说到投资性住房需求,不能看作是“坏事情”。钱存在银行里是死的,买房子出租,既激活了房地产市场,又满足了租房人的需求,也实现了资金的流动,这是好事。但若投机性需求特别是短期投机性需求的比例过高,则会炒高房价。所以,从国家政策角度讲,需要遏制、防范投机性需求比重过大。

  房地产市场中的投资性需求是客观存在的,也是现在所缺少的。经过这轮调整,居民的刚性需求和一部分改善性需求都被释放出来了,但释放的速度较慢。5月份一、二手房销售量增幅回落甚至环比下降,反映了刚性需求这一波高峰之后可能会出现阶段的回落。刚性需求是有限度的,不可能永远上升。而且,光靠刚性需求,市场持续回暖是难以实现的。必须依靠改善性需求和投资需求,市场才能保持真正的回暖。同时,销售量的环比增速放慢或下降,也与这两月的房价又出现上涨有关。从这个层面讲,我们不希望市场价格快速反弹,开发商应当保持平稳的心态,二手房的中介公司也有责任沟通买卖双方,保持房价的稳定。

  第二,政策层面,如二套房政策应该进一步放松。银监会主要担心二套房出现断供,但其实中国断供的情况极少,深圳楼市波动那么大,银行都没有出现大的问题。有人认为相比经济适用房而言,买二套房的人断供的可能性反而更小,因为他们的工作、收入更稳定,对信誉也比较看重。事实上,美国的次贷危机和1990年代中国香港、日本、东南亚的房地产泡沫破灭,最大的问题就在于银行不该把钱借给没有支付能力的人,这其中也包括炒房者,他们是通过银行贷款增加了购买能力。因此,我认为银行系统应该主要审核贷款者的支付能力,而不是审核他是第一套还是第二套的问题。我不是鼓励大家去炒房,但国家调控应该更加积极地鼓励改善性需求,并释放一部分投资性需求,很多时候,这二者之间是可转换的。

  今天我不轻易说回暖,有暖意,但能否持续下去,市场层面本身就存在问题。从宏观层面看,全世界经济危机的底还不知道在哪里,复苏更谈不上,中国经济复苏也有待时日,房地产市场一支独秀不太可能。我们需要进一步努力和观察。

  王建:要把住房问题放到城市化的背景下来考虑。城市化能够创造的需求是非常庞大的,这个需求是被压抑了60年的需求。从建国以来就是以牺牲城市化的方式搞工业化,改革开放后的30年,还是继续这样的模式。城市化的需求被长期压制,这个需求要是被释放出来的话,对于经济的拉动作用是巨大的。

  以前的高增长前景是建立在全球化的背景下,建立在外需急剧膨胀,美国经济不断虚拟化,美国的贸易逆差持续拉大,美元资产稳步上升的背景下,现在这种环境已经不存在了。从目前情况看,经济还有下滑的可能,如果不进行结构上的根本调整,对于经济的拉动作用就会不足,后面有可能变成一个“W形”趋势。在外部环境继续恶化的同时,没有长期的、根本性的应对措施,只是把这场衰退看成一个短期的、温和的衰退,采取一些措施,让经济有短暂的上升,是不可持续的。


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