转型之惑
谢平主编
[ 2010-04-16 ]

  

转型之惑——中国金融四十人纵论房价走势与经济风险

谢平主编

中国经济出版社  2010年4月出版

内容简介:

  转变经济发展方式已刻不容缓。

  从主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变,从依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变,从主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变,使中国经济走上创新驱动、内生增长的发展轨道,是延续“中国奇迹”的关键。

  这将是一次充满痛苦的转型,这将是迎接下一个30年持续发展的华丽转身。

  与转型相伴的,必将是一系列困惑。2010年是“最复杂的一年”,调控政策难抑房价涨势,流动性过剩催生资产价格泡沫,复苏之下显现通胀隐忧,人民币升值压力卷土重来。驾驭宏观经济平稳运行,果断坚决完成转型,对决策当局是一项严峻考验。

  本书从关系国计民生的房地产问题出发,汇聚中国金融四十人,纵论资产价格与通货膨胀,阐述经济风险与解决之道。

  转型之惑,必须破解,破解之道,在于智慧,更在魄力。

目录

第一章  高房价预警资产价格泡沫风险

房奴的囚徒困境
从供给视角看我国房地产市场的“两难困境”
今年将面临严重的资产价格泡沫风险
促进房地产健康发展的重庆经验
CF40双周圆桌:高房价的成因与调控政策建议

第二章   股价、房价与通胀预期

通胀趋势与风险分析
资产价格与通货膨胀预期
资产价格膨胀未必导致通胀
中国的货币管不管得住中国的通胀
CF40双周圆桌:国际经济形势与中国通胀趋势

第三章   货币政策如何应对资产价格波动

警惕货币政策因成功而失败
防止资产泡沫升级  宏观政策调整宜早行
资产价格应成为货币政策的重要参考
货币政策如何应对资产价格波动
CF40双周圆桌:资产泡沫与通货膨胀风险:前景与对策

第四章  后危机时代的金融监管

危机后的全球金融格局十大变化
金融监管的五个前沿问题
金融监管改革的学术思想基础
全球金融监管理论的新近进展
全球金融架构需要系统性改革
巴塞尔新资本协议的调整趋势及影响
中国资本市场改革的原则与重点
CF40双周圆桌:对金融监管理论与实践的反思

第五章  人民币升值预期与货币体系改革路径

汇率预期与人民币汇率机制改革路径选择
人民币汇率改革:折衷的方案
人民币汇率改革路径设计:去美元化
人民币汇率走势回顾与展望
国际货币体系变迁与人民币国际化
人民币国际化的路线图
有效运用外汇储备  加强对外经贸合作
跨境贸易人民币结算的新思路
CF40双周圆桌:人民币汇率改革的目标与路径

第六章   2010:中国经济形势与对策

进入“后危机”时期的中国经济
实行贷款限额控制的必然性及其优化措施
货币政策适度宽松是中国经济平稳发展的需要
“紧货币、宽财政”可化解2010年通胀风险
宏观经济与货币政策:评估与展望
从保增长到调结构的政策转换
十年转型:步入内生增长新时代
CF40双周圆桌:2010年宏观经济风险与应对之策

附录一:中国金融40人论坛简介
附录二:中国金融40人论坛组织架构与成员名单


  又是一年,又是一本四十人论坛的年度书稿。

  一年来,四十人论坛秉承以金融学术推动改革、奉献社会的宗旨,围绕世界经济形势变化和中国实际发展情况,聚焦宏观经济形势和调控绩效评估、全球经济衰退和风险展望、国际经济秩序和金融监管变革、中国资本市场改革与发展、保险行业发展与挑战、资产价格和通胀风险、房地产市场发展和调控、人民币汇率改革路径选择、政策性金融体系构建、西部及海西金融发展等议题,召开了专题研讨会和“CF40双周”内部研讨会共计20次。同时,论坛各位成员利用内部刊物《中国金融四十人论坛月报》、金融四十人门户网站(http://www.cf40.org.cn)等平台,发表各自的研究成果。

  这本《转型之惑——中国金融四十人纵论房价走势与经济风险》是对一年来论坛成员提交的研究报告和双周圆桌内部讨论情况的部分汇总。大家能从中看出,论坛的学术活动非常活跃,各位成员运用经济学理论,结合国内外各项金融热点话题和理论研究前沿,大胆鲜明地提出个人原创性观点,并通过圆桌会议等方式展开热烈的讨论,书中原汁原味地记录了很多当时的情景。尽管论坛成员在不少问题上的学术观点和对未来发展的形势判断存在很大差异,本书也都如实列出。

  书中有我关于金融监管改革问题的观点,在此不再赘述。关于当前中国经济热点中的热点——有关房地产话题,谈几点个人的总结和思考。

  一、住宅即房子(这里不讨论商业地产)是具有多重属性的特殊商品。从个体看,房子既能满足人们关于居住生活的基本消费需求,又能借助银行融资用以杠杆方式的投机或投资。从行业看,房地产业涉及的产业链广泛,能够带动大量建材、人力支出和居民家用设施消费,对经济发展影响大,和GDP指标高度相关。从房价构成看,土地成本即土地出让金约占三分之一,供求状况并不能完全决定价格。关于房地产的经济学研究,国外已有许多论著,例如哈佛大学的房地产金融研究中心有许多经典文章可供参考,对中国房地产行业当前存在的很多问题均有涉及。

  因为房子牵涉居民、政府、银行多方利益,由此凸显了相关问题的社会性和政治性。斯蒂格利茨指出,此次金融危机正是由于美国扭曲的房地产价格扭曲了整个经济体系,致使全社会为此付出沉重代价。

  二、住房政策要以满足人民群众基本的住房需求为首要目标。四十人论坛顾问、人大财经委吴晓灵副主任曾明确指出,住房市场具有较强的社会保障和准公共产品属性,主要目的是满足人民群众基本居住需求,虽然也会间接起到拉动经济增长的作用,但这不应成为发展住房市场的单一目标。

  当前,地方政府将土地货币化,收取的土地出让金和房地产相关税费主要用于基础设施投资和其他支出。作为低收入者住房保障政策的部分,经济适用房和廉租房建设应以地方财政负担为主,在土地出让金中优先解决。由此,可以通过非市场化方式解决低收入者住房问题,同时减少对商品房的刚性需求,对过高的房价起到平抑作用。

  三、住房价格形成机制有待进一步完善。在住房价格形成过程中,存在诸多垄断因素,诸如地方政府对于土地一级市场供应的垄断,开发商对于所建商品房市场供应的垄断。按照微观经济学理论,垄断地位使得地方政府和开发商能够最大化获得消费者剩余,即按照购买者效用水平来制定地价和房价,结果就是住房市场供应不足,房价偏高,导致社会整体效率和购房者福利的损失。

  不可否认,政府出台和采取的招拍挂方式转让土地、限制开发商捂盘、加大保障性住房供应等一系列措施,已经取得了明显效果。在下一步改革中,可以考虑合理加快土地市场投放和相关信息公开,在土地拍卖机制中避免单一价格指标。

  四、房价应与经济发展水平和居民收入水平相适应。从土地供应看,由于土地出让金是地方政府可支配收入,地方政府作为经济主体,主观上具有追求收益最大化的倾向,不希望地价降低从而降低当期财政收入水平。从市场交易看,因为住房具有投资品属性,供求双方更多地受到心理因素的影响,容易出现房价单纯因为市场预期未来价格上涨而上涨的情况。

  如果房价过快上涨,一是会引发社会资源错误配置,不利于经济结构优化调整,二是提高工作生活成本,压制居民其他消费投资需求,降低本地长期发展活力和对外吸引力,对地方经济长远发展不利。

  如果房价过快上涨,银行将是最后的受害者,并可能引发系统性风险。目前,我国银行贷款余额中商业性房地产贷款比重约为五分之一,考虑到更多的以房地产、土地抵押的贷款,银行的经营风险与房价、土地价格已经紧密联系在一起。房价过快上涨形成的泡沫一旦破裂,将对银行体系造成严重打击。

  目前,政府可以通过控制很多政策变量调控房价,包括购房首付比例、贷款利率、二套房限制条件等房地产信贷政策,对房价进行直接和间接调控。对于当前大量以投资为目的的“中间需求”,政府应予以适当打压,主要方法就是提高交易成本即税收,使得这部分资金流向其他产业。

  五、进一步完善住房相关税收机制。现行的房地产各环节税有10余种,行业整体税率已经较高。从结构来看,征税主要集中房地产开发和流通环节,住房保有环节税费种类较少。现行税制的缺点一是助长地方政府在任期内抬高地价、大量出让土地的短期行为,二是因为中间环节交易成本很低,助长了开发商和投机者囤积和炒作的投机行为,三是导致大量税费转嫁给最终住房者,使其负担过重。

  当前争议的焦点是物业税何时实施和如何实施。根据国际经验,物业税是抑制房地产市场投机行为的有效手段。我国经过空转、试运行,征收物业税已有操作性,将来一定是房地产税收的主体。未来如果全面推开对于居民住房的物业税征收,地方政府依靠出让土地维持财政的局面将彻底改观,出让金及相关税费的一次性收取将转换为多年的物业税收入。如果物业税收入归属社区或最基层政府用于社区道路、医疗、教育等基础设施建设,那么物业税对政府的约束作用就会出现。

  六、严防房地产业腐败问题。从已经披露的官员腐败案中可以看到,约有30-40%与房地产行业有关;另一方面,相比其他行业,土地批租、开发建设和贷款中腐败问题严重,导致房地产开发成本高企。因此,在供求方面都存在腐败溢价,这也是房价过高的原因之一。

  近期,由于部分地区房价较高,很多机关、企业出现了福利房“回潮”倾向。虽然职工确实存在购房的客观要求,但由单位组织建房或分配福利房的做法,实际上是干扰了房地产市场发展秩序,又极有可能滋生腐败问题。

  上述分析中,虽然指出了我国房地产市场发展过程中尚需完善的一些问题,但必须强调的是,房地产行业不论是过去、现在都是促进内需、支持经济发展的重要支柱产业,在将来的城镇化建设发展中仍将发挥重要的作用。

  政府是可以调控房地产价格的,可用的政策变量很多,已有的文献和国际成功案例也很多,目前出现的这种状况,关键还是政府相关部门的主要官员学习不够,功夫不到。在中国房地产利益格局中,还是可以找到很好的解决办法。相信本书会对您有所启发。

  是为序。

  2010年3月20日

本书作者列表:

吴晓灵、谢平、朱民、黄奇帆、李若谷、秦晓、余永定、陈超、丁志杰、方星海、高善文、管涛、哈继铭、黄金老、黄明、黄益平、贾康、李伏安、李迅雷、连平、刘勇、陆磊、祁斌、孙明春、魏加宁、巫和懋、徐刚、阎庆民、殷剑峰、袁力、张健华、周道许、钟伟、巴曙松、梅建平、瞿强、诸建芳、张斌

 

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