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杭州楼市调控“打补丁”背后堵什么、疏什么
时间:2020-09-05
  时隔两个月,刚迈入“金九银十”的杭州楼市迎来一次“打补丁”式的调控。

  今天(9月4日),杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面作出明确规定。

  总的来看,此次新政有收紧、也有放宽之处,最大的变动是对无房家庭的认定方面,可以说是对此前楼市政策的“打补丁”,而非再次升级。

  在杭州之前,近期已经有无锡、东莞、深圳、南京、宁波等地纷纷升级楼市调控政策。此次杭州出台新政,也是落实7月24日国务院房地产工作座谈会的重要举措。

新政加强土地市场调控背后:楼市火、土地热

  《通知》要求加强土地市场调控,加大住宅用地供应力度,优化供应结构,继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时,要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况,接受社会监督。

  数据显示,8月杭州十区土地市场总出让金额为20.5亿元,仅两宗涉宅地块出让,是近3年里单月出让金额最少的一次。但截至9月3日,杭州十区9月的出让地块共有18宗,其中涉宅用地就有13宗,而这13宗地块都是“双限地”(限房价、限地价)。

  由此看来,杭州正在加大供应住宅用地规模,让供求结构趋于合理,这样也可以让传统意义上“金九银十”的楼市避免过热。

  如果往前看,杭州之所以再次加码调控力度,大的背景是,7月24日杭州作为全国10个城市之一参加了国务院房地产工作座谈会,在这次座谈会上,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次强调了“三稳”政策,并要求各地要全面落实城市政府主体责任,“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制”。

  其中提到的“新情况、新问题”,毫无疑问是疫情之后的上半年,部分城市的房地产市场出现了一波小高潮。尤其以深圳、杭州、南京、宁波等地为代表。

  其中,杭州楼市表现火热。据中国指数研究院《2020年上半年及各季度新建住宅价格累计涨幅TOP10城市》,杭州市今年上半年新房价格累计上涨4%,位列全国第四,仅次于温州、绍兴和上海。

  相关数据显示,今年上半年,杭州市区新房共成交了68399套,总成交金额达2013.3亿元。6月,杭州楼市成交量更是高达近2万套,创2017年6月以来新房单月成交量新高。

  新房成交量之所以创新高,原因在于一二手房价倒挂,新楼盘售价通常都比周边二手房的价格每平米便宜几千到上万元。而这也是今年多次产生“万人盘”的主要原因。比如央视之前曝光的杭州一个名为“融信澜天”的楼盘,推出404套房源,就有近1.2万户参与摇号,中签率只有3.39%。

  在6月新房成交量创新高后,7月2日,针对万人空巷的摇号现象,杭州发布了新的摇号政策,加大了对无房家庭的倾斜力度,同时也对高层次人才购房进行5年限售制约。

  受该政策影响,7月杭州新盘的整体中签率超过32%,8月份中签率再度明显上升。根据杭州我爱我家市场研究院数据显示,8月份杭州市区(含萧山、余杭、富阳、临安,不含周边县市)开盘73个,共摇号26次,平均中签率51.7%。

  新房成交量方面,8月杭州十区新建商品房成交总套数为14932套,同比去年8月的9149套,增加了5783套,增幅63.21%。

  一手房火爆的同时,杭州的二手房成交量也表现不俗。杭州我爱我家市场研究中心数据统计显示,7月杭州(不含临安)二手房共成交10919套,创下今年二手房成交量的最高值;8月二手房成交10362套,环比略有下降,但同比去年8月份的6732套,涨幅高达53.92%。

  楼市成交量创新高背后是火热的土地市场。根据中国指数研究院检测的300个城市显示,杭州位居上半年土地出让金第一位,上半年杭州全市土地出让金为1773亿元,其中涉宅地块出让金为1601.8亿元,共成交地块97宗,平均楼面价14868元/平方米。杭州不仅卖地最多,土地价格也在上涨。7月,杭州出让的涉宅用地溢价率继续上升, 为24.2%。

  由此看来,除了考虑到中央层面再次对楼市的表明态度之外,土地市场火热带来的房价和成交量上涨,是杭州再次出台新政的重要因素,不过总的来看,此次更像是对过往楼市调控政策的“打补丁”。 

调控“打补丁”:堵炒房漏洞、疏无房户资格

  上述《通知》在限购方面有所升级。明确以父母投靠成年子女方式落户本市的,须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

  这条规定背后打击的是以投靠落户来炒房的行为。根据杭州原有的限购政策,父母投靠子女落户,户口在杭州主城区的,那么落户后就可以购房,而户口在郊区的,需要2年的等待期。此次政策调整后,无论户口是落在主城区还是郊区,都必须满足3年的等待期。也就是说,通过投靠子女落户的家庭购房的这个漏洞被堵住了。

  此次新政在“堵”的同时也侧重对无房户进行“疏”。本次政策主要调整了对无房家庭的认定标准,明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人,可认定为无房家庭。

  这项政策调整,一方面打击假离婚购房的行为,另一方面是对大龄单身购房者和真正长期离异单身者购房权益进行保障。

  同时,新政还明确,针对热点楼盘,无房家庭倾斜比例从50%提高到80%,但对优先购房者实行限售五年的规定。这项规定与上述提到的7月新政中对人才购房限售五年,如出一辙。事实上,这种方式在一定程度上限制了购房者的流动性,对于刚需客来讲是好消息,可以抑制短期炒房的套利行为。

  本次新政还对契税政策加以调整。浙报传媒研究院院长丁建刚在接受媒体采访时表示,过去杭州一直鼓励购房者提前缴纳,在签完商品房合同后就可以缴契税,投资客们从购房到交房就已经有两年时间,这样进入二手市场就可以免掉增值税,这就为投资客们开了方便之门。而在新政要求下,购房者在办理不动产证时才可以缴纳契税,会使投资客们的出货周期延长。

  在丁建刚看来,今天的新政主要体现在稳定市场预期和补漏洞上,并不是调控的升级,而是一个调控政策的精细化版。

  此外,《通知》还在借款人贷款方面加大了核查力度,要求加强住房贷款审慎管理,一是严格实施差别化住房信贷政策,强化借款人资格审查;二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求,准确核定借款人真实收入;三是严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。


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