摘要：房地产是中国最饱受争议的行业，若论对国民经济运行起伏的影响力，房地产第一。进入新世纪以来，房地产实现了跨越式发展，也是地方政府推进城市化和工业化的主要抓手。在相当长时期内，房地产调控政策是政府逆周期调节政策的重要组成部分，房地产发挥了主导中国经济周期，稳定总需求的重要职能。对房地产的不满情绪主要来自高房价，高房价背后的不合理成分有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。需要明确的是高房价不等于房价泡沫，房价“吸血”还是“造血”关键在于供给弹性。近年来，房地产行业进入“高周转模式”，几乎同一时期，中央对房地产调控政策发生了重大调整，核心思路是“房住不炒”、建立房地产调控长效机制和因城施策。

　　房地产有显著的周期性特征，经历过前面两年的行业火热以后，接下来的降温也很自然。叠加上三道红线和两道红线对房地产企业的资金来源带来的巨大压力以及疫情的影响，进入2021年下半年以后房地产行业面临着前所未有的压力，硬着陆风险已现端倪。防止房地产市场硬着陆，最重要的是防止房地产企业出现流动性危机，保住企业现金流。同时，要提振全社会社融增速，防止房地产市场下行扩散到其他行业和部门，防止不断放大的负反馈机制。房地产市场需要立足长远的政策，政策最重要的目标是让愿意进城改变生活和命运的人能负担得起城里的房子，不能让高房价负担压垮一个家庭的生活。政策的落脚点是提高都市圈住房供给和完善保障房制度。

      作者张斌系中国金融四十人论坛 （CF40） 资深研究员，朱鹤系 CF40 研究部副主任、青年研究员、钟益系CF40青年研究员。作者感谢万科公司潘艾敏女士、美银美林银行乔虹女士在本文写作过程中给予的帮助。