核心观点：

　　1.地产不稳，经济难稳。去年三季度以来，房地产放松举措层出不穷。但超乎预期的是，近期数据仍持续大幅下行。政策效果为何迟迟未现？究竟是纠偏力度不足，还是归因于疫情冲击，或是背后还有更深原因？

　　2.稳地产千头万绪，归根结底是稳销售。本轮地产下行中供给端房企受挫严重，但若需求端销售能有起色，也能纲举目张。对比历史，当前需求端放松的范围和力度都已不小，政策引领销售的经验规律却似有失灵。

　　3.每波疫情恶化及管控加强，商品房销售短期都恶化。今年这波也不例外，且影响强度和持续时间甚于过往。疫情管控常态化，意味着短期扰动长期化。居民收入及资产负债表持续三年受损，压制房地产修复弹性。

　　4.展望未来，随着疫情高峰显现，二季度末开始房地产销售和投资或将缓慢修复，但回升弹性明显弱于过往。疫情及管控政策仍有不确定性之下，居民储蓄意愿难以明显下降，房地产销售和投资全年增速预计为负。

报告全文：地产失灵？

（作者伍戈系CF40成员、长江证券首席经济学家。）