近期，部分地区的部分房地产项目出现停工缓建和未按时交付楼盘情况，由此引发部分楼盘业主发布停止偿还住房按揭贷款的声明。

　　多位专家认为，这一事件中，购房者主要针对的是问题企业楼盘烂尾的状况，其主因并非是房价下跌或者还贷者的收入下降。发布声明的业主的首要目的是保障其所购房屋如约交付，而非拒绝偿还住房按揭贷款。

　　所以，“保交楼”是解决该事件的主要方向。根据静态条件下的测算，有研究认为，房地产行业“保交楼”规模相对可控。应及时推进“保交楼”工作，避免楼盘停工及“停贷”现象继续扩大。

　　目前来看，决策层对“保交楼”工作高度重视，各地“保交楼”举措已进入实际落地阶段。

　　7月28日召开的中央政治局会议明确要求，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　8月12日，银保监会相关负责人在新闻通气会上介绍，银保监会目前在积极主动参与、合理解决资金硬缺口方案研究，从多个方面推进“保交楼、稳民生”工作。其中，5家金融资产管理公司积极参与救助受困房企，配合地方政府“保交楼、保民生”，截至目前，共保障26996套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资5500万元。

　　地方房地产纾困基金也在快速落地。8月5日，郑州市下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立100亿元纾困专项基金。


　　与会专家指出，部分楼盘停工的直接原因是房地产行业的现金流正面临严重问题，部分房企现金流断裂造成楼盘建设难以为继。

　　有观点指出，此前房地产企业经营模式的缺陷给行业带来了普遍的现金流压力，其缺陷主要体现在两个方面：

　　一是购地成本迅速抬升的背景下，房企大量动用非常规资金支撑项目建设和日常运转。有研究测算得出，近年来房企土地购置成本占其项目总售价的比重逐渐接近50%。为扩张规模、维持运转，房企大规模采取“明股实债”、挪用预售资金、表外融资、施工企业垫资等方式获取非常规资金，其现金流长期呈现紧平衡局面。

　　二是房企在此前的经营中积累了规模巨大的、缺乏现金流覆盖的“沉淀资产”。有研究认为，在此前房价快速上涨期，房企囤积了较多土地和建成建筑库存，但部分囤积的土地和建筑未能在持有、开发后获得预期现金流，成为沉淀资产。其来源主要有三个方向：一是土地“限地价、竞配建”模式中房企的配建建筑。二是房企拿地中被要求自持的住宅。三是配套指定产业地产。沉淀资产对应了19万亿的沉淀债务，这些债务带给房企付息资金流出负担的同时却难以带来资金流入，给房企带来很大的现金流压力。

　　2021年7月以来，随着部分房企的债务风险暴露，监管政策收紧，房企难以再使用上述非常规资金，房地产行业在既有缺陷下的脆弱现金流受到冲击，流动性压力向全行业蔓延。

　　近期，房地产行业短期现金流继续承压，资金流入有限、刚性支出依旧。

　　资金流入方面，经济下行和购房者预期不稳使得房地产销售大幅下滑；同时，房企融资难度依然较大。

　　资金流出方面，房企刚性支出依旧，包括：1）销售有关税费的预征预缴、完工项目的税费清缴正常进行；2）保障已售项目完工交付的工程款支出；3）2019-2021年房地产高开发量形成的融资在今明两年将大量到期，面临债务偿还压力。

　　当前，房地产行业面临的现金流问题已经较为严重，部分企业现金流断裂、引发楼盘停工，成为“停贷”事件的主要诱因。应及时缓解房地产行业性的现金流压力，避免现金流危机进一步扩大，防止楼盘停工及“停贷”事件风险蔓延至金融体系，影响经济稳定。


　　第一，对于现金流未出现断裂、债务风险尚未直接暴露的房企，短期内应通过普遍性的控支增收维持其现金流稳定，避免停工、停贷进一步蔓延。

　　一是可考虑通过税费减免或延期缴纳、到期债务延期还本付息等途径大幅削减房企短期内的现金流出压力。

　　二是支持房企进行跨境债务替换，在国内发债替换海外债券，减轻评级下调和海外债券违约对境内债务产生的压力。

　　三是继续因城施策，放宽合理住房需求的信贷限制、降低居民房贷成本，支持房企恢复销售回款。

　　第二，对于现有的问题楼盘和问题房企，应充分发挥政府部门的协调作用，以市场化方式为主要抓手，“保交楼、保民生”。有观点指出，停工的房地产项目与房企债务相勾连，涉及房企、金融机构、上下游供应商和购房者等多个利益相关方，仅仅依靠房地产行业或者单一的行业性监管部门，难以协调各方利益、顺利推进“保交楼”。应充分发挥政府部门的综合协调作用，在“保交楼”和稳定房地产行业运转的目标下，统筹各方行动。同时，在具体措施上，应用好用足停工楼盘代建代管、设立地产纾困基金和不良资产处置等各类市场化手段。

　　第三，提高房企存量沉淀资产产生现金流的能力。

　　对于可以发展经营性物业的资产，应加快建立与持有经营性物业相匹配的税收、金融体系。并通过健全市场化退出机制，鼓励政策性股权基金、私募股权基金参与培育此类经营性物业。

　　对于无法发展持有经营沉淀资产的，可考虑将其转换为保障房、长租房、公租房等具有准公共性质的住房产品。

　　第四，中长期内应提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，并完善保障性住房体系，促进房地产行业实现高质量发展。增加人口流入地区和都市圈的住宅土地供给，可以让房地产的长期发展与中国经济发展趋势相匹配。同时，要注重发挥国企在保障房建设中的作用，并探索金融支持保障房建设的路径，拓宽建设资金来源。


本文隶属CF40成果简报系列，执笔人为中国金融四十人研究院青年研究员盛中明。