中国金融四十人论坛首页  
 
   
   
 
评审:土地流转与信托制度的引入
  2014年10月12日    李振江

  提要:关于土地资本化,存在两个问题。第一,土地抵质押的制度创新,这涉及到农村土地流转。农村土地是否可以流转?如何流转?对此,大家存在很大争议。从银行角度出发,我认为一旦出现风险则很难进行有效处置,因此需要在制度设计、法律法规以及监管方面有所突破,否则很难实行。第二,农村土地承包经营权流转之后还面临一个难题,即在不改变土地用途的前提下,下一步如何发展?因此,在保证土地所有权不变的情况下,在集体土地经营使用权方面可以尝试探索信托制度,采用土地使用权市场化的方式,可能是三权分离下一个较好的制度安排。

  中国农村金融论坛自成立以来,一直围绕农村金融、农村经济、农村土地问题进行研究。迄今为止我们研究了三个问题,第一个问题是中国到底有多少土地?具体来说,我国土地是全民所有,即土地公有,一般可分成国家和集体所有,而集体所有土地又可分为村农民集体土地、乡(镇)农民集体土地和村内两个以上农村集体经济组织的土地三类,另外还有集体建设公益用地;国有土地包含商业用地、工业用地和公益用地等等。

  第二个问题是中国土地到底有没有规制用途?关于这个问题的争议很大,农村土地上允许种庄稼,是否也允许“种房子”?国际上对此有严格的规定,前段时间我在塔吉克斯坦了解到,它们的农业非常发达,但是对农村耕地保护非常严格,不能随意转换用途,因此大家对此应该达成共识。

  第三个问题是土地资本化。目前,国有土地基本上已经实现了土地资本化,把农业用地改成国有土地,再拍卖国有土地,即资本化开发,从而使国家和开发商都获得大量增值收益。而农村土地资本化没有完成,课题重在研究农村土地如何实现资本化,这个问题与农村的发展、工业化进程以及农民增收等问题紧密相关,在土地资本化过程中不可避免要面临金融问题,无论是从商业角度还是社会责任角度来说,农行有义务深入研究这个问题。

土地抵质押的制度创新

  关于土地抵质押的制度创新,这涉及到农村土地流转的问题。农村土地是否可以流转?如何流转?对此,大家存在很大争议。在土地流转过程中,无论是农村集体建设用地,还是农村承包地,宅基地上的财产物成为抵押物之后,一旦出现风险之后,如何有效处置,这是我们目前面临的最大难点。举个例子,农行北京分行向大钟寺发放了一笔贷款,以北京的一个开发商和一千多户农民的共同产权作为抵押,其实是乡镇集体用地和企业家合作,签订了抽屉协议,表面上看是100%的开发商产权,实际上其中有20%产权是当地农民集体所有。现在贷款还不上,法院查封后无法得到有效的处置。按照估值,这块土地的价值远远超过贷款,但是由于涉及到一千多名农民的权益,难以处理。其实集体建设用地无论是入股还是自己开发,如果现金流正常,经营状况良好,都没有问题,但一旦出现风险则无法处置。刚才韩主任提到南通市采取政府回购的方式,但是海淀区政府方面不同意,因此这个事情非常麻烦。承包地的经营权的抵质押意义确实不大,实际上难点就在于此。很多课题对此展开了相关研究,人民银行和银监会也曾召开座谈会进行讨论。从银行角度出发,我认为需要在制度设计、法律法规以及监管方面有所突破,否则很难实行,特别是在经济下行期间,原来的一些试点很可能出问题。

集体土地使用权可尝试引入信托制度

  农村土地承包经营权流转之后还面临一个难题,即在不改变土地用途的前提下,下一步如何发展?如果不改变土地用途的话,资本化也没有多少收益,这是个难点,课题对此做了深入的探讨。

  我个人赞成引入信托制度,中国土地问题存在几个难题,比如集体经济组织不能打破封闭性,必须保留农村集体产权。在此前提下,完善信托制度或许能够走出一条创新之路。所谓信托制度不一定是由信托公司来做,而是建立一套这样的制度体系。比如农民把土地委托给信托,所有权还是属于自己,只是让渡使用权。通过设计信托制度,隔离了风险,事实上在某种程度上也完善了产权制度。比如从最近一个例子来看,当年在设计收购结构时,农民把所有权委托成信托的方式,现在就是信托和开发商之间产生关系,由于关系明确,比较容易处理。而在大钟寺的案例中,银行面对的是上千户农民,他们集体入股20%的产权,由于开发商有合约,就无法处置。

  因此,在保证土地所有权不变的前提下,在集体土地经营使用权方面可以尝试探索信托制度,这可能是三权分离下一个较好的制度安排。比如香港那些上百年的家族企业,实际上都采用了信托方式,产权清晰。所以关于课题提出的引入信托制度,我认为非常有价值,应用性也非常强。

注:

[1]本文为作者在2014年10月12日中国农村金融论坛季度闭门研讨会第8期暨内部课题评审会上对课题报告《农村土地产权抵质押创新的实现路径》的评审,由中国金融四十人论坛秘书处整理,未经作者审核。





   
   
加入收藏 | 合作与交流 | 联系我们 | 在线申请 | 在线帮助
秘书处电话(010-88088160) 京ICP备08102204号
版权所有:北京四十人论坛顾问有限公司