房地产长效调控机制的推出道阻且长
钟伟
中国金融四十人论坛成员
[ 2017-08-11 ]

  提要:中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的,其中,西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。从发展的大周期来讲,中国的房地产市场正处于发展周期中的中后期阶段。在今后的三四年时间中,中国房地产市场仍将取得一定增长,但将达到历史顶部。目前为止,没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。我认为,中国房地产行业也并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下。

中国房地产市场尚未出现整体泡沫

  我们可以采用三个较为简单的度量指标来判断中国房地产市场是否存在泡沫。

  第一个度量指标,是商品房市值与国内生产总值GDP的比值。目前房地产市场中的一个流行观点称,我国商品房市值与GDP的比值已经达到411%,而国际市场中这一比值的平均水平为220%至250%,过高的比值表明中国的房地产市场泡沫问题异常严重。但是,观察中国房地产历年销售额与中国居民总体储蓄额的数据变化可知,这种观点并不正确。因为中国商品房销售金额超过两万亿这一事件发生于2006年,这意味着我国房地产销售金额过高是近十年间才出现的现象,而近十年间我国的按揭贷款额与公积金贷款余额的总量不过二十万亿左右,不可能对应超过两百万亿的商品房市值。

  第二个度量指标,是房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例。根据万得数据,截至2016年底,中国居民的可投资金融资产为100万亿。而国家统计局的入户调查结果显示,房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例超过60%,即便余下的40%均为可投资金融资产,也不可能达到100万亿规模。由中国居民可投资金融资产的数据反推可知,目前中国居民的住宅市值大约为150万亿,所以,如果不考虑如商业酒店等非住宅地产,中国商品房市值与GDP的比值大约为200%,无论如何不会达到411%的水平。

  第三个度量指标,是金融机构及住房公积金机构所发放贷款额与抵押物价值的比值,这一比值指示着房地产金融市场所蕴含的风险。截至2016年底,我国商业银行个人住房贷款余额与公积金住房贷款余额的总量大约为20万亿,所对应的抵押物价值接近100万亿。二者结合来看,我国并不存在房地产泡沫问题。

  我认为,我国商品房市值与GDP的比值刚刚超过200%,与国际平均水平相持平,且抵押物价值大约为未偿还公积金与商业贷款余额的总量的五倍,所以中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的,其中,西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。

市场发展步入中后期 房价普涨格局已经结束

  想要判断目前的中国房地产市场究竟处于发展周期中的哪一阶段,我们要综合考量城市化率、人口总量和人口结构、新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例等多项基础数据。

  基于对以上基础数据的不同理解,我对中国房地产市场的发展阶段有着与其他同行不完全一致的解读。我认为,中国的房地产市场正处于发展周期中的中后期阶段。在今后的三四年时间中,中国房地产市场仍将取得一定增长,但将达到历史顶部。

  首先,从户籍人口或常驻人口的角度来看,中国的城市化率距离75%的目标还有较为遥远的路程。但实际上,中国原来居住在农村和乡镇的大部分人口已经完成向城市的迁徙,换言之,我国大部分人口已经居住在城市或较大县镇,所以,我国近年来的城市化速度有所放慢。以前,我国的城市化率增长速度接近一年一个百分点,现在的城市化速度已无法达到以前的半数。

  其次,我国的人口总量及人口结构数据也可说明,我国的城市化进程及房地产市场正处于中后期阶段。官方数据显示,目前的中国人口数量为13.8亿至13.9亿,但近年的人口年龄段分布数据表明,中国的实际人口数量可能在13亿左右,与官方数据存在着大约八千万人的出入。我认为,官方数据对现有人口数量过于高估,可能高估了三千万人至五千万人。相对较小的实际人口会在后续过程中放缓对房地产的需求,典型表现为:目前中国居民的户均拥有住宅数量已经很高,相当多城市中的居民户均住宅已经超过一套。

  另外,新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例也可衡量我国房地产市场的发展阶段。近年来,我国的首次置业人群急速减少,购房主力人群为已经置有房改房或商品房的人群。改善型需求替代首次置业需求成为购房主力这一事实说明,中国的房地产行业已经进入了发展的中后期阶段。

  综合上述多项数据,我们有理由相信,未来中国的城市化进程和房地产市场的发展时间及空间并不会像表面数据一样庞大。

  总体而言,从2014年第一季度至今,中国的房地产行业一直处于剧烈波动之中。目前,中国一线城市的房价已与国际大都市房价水平持平,三四线城市的房价也并不便宜。所以,期待中国商品房价格再次出现整体性的明显上涨是不现实的,全国房价普涨的格局已经结束,随之而来的是整体房价上涨趋缓。一线城市重点区域及周边潜力城市群的房价还存在着上升空间,可能会略有上涨。在这一过程中,房租上涨可能会比房价上涨更为明显,甚至产生分化现象,但总体涨幅均不会达到过去十年间出现的剧烈程度。

房地产行业从未“绑架”中国金融体系

  对于中国房地产市场是否已经造成中国金融体系中的巨大风险这一问题,我们应从多个角度出发,谨慎看待。目前为止,没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。我认为,中国房地产行业也并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下。

  第一个角度,是房地产行业为中国金融体系带来的已经形成或潜在形成的不良资产。从已经形成的不良资产来看,中国的房地产行业非常健康;从潜在形成的不良资产来看,即从未归还的按揭贷款余额与公积金贷款余额的总量对相应的抵押物价值来看,中国房地产市场的抵押物价值是未偿还余额的五倍。此外,中国居民房贷合约的平均年限为二十至二十五年,实际归还期大约为七至十年。上述数据说明,我国房地产行业并未对金融体系造成巨大的金融风险。

  第二个角度,是房地产开发企业及建筑企业的涉房贷款问题。我认为,这一问题正处于明显的好转状态,因为虽然2014年至今的房地产销售情况大起大落,但房地产行业的所获投资非常平稳。我个人预期,2016年、2017年的房地产行业销售金额将超过行业投资金额两万亿元左右,换言之,2016年至今的中国房地产行业已真正转型成为具有温和投资及优质正现金流的行业,这将在很大程度上化解金融体系中涉房贷款的风险。

  第三个角度,是以土地房屋和在建房屋为主的房地产存货问题,这一问题是房地产行业的巨大挑战。目前,我国的房屋在建面积可能已超一百亿平米,其中商品房在建面积大约为七十七亿平米,具体而言,商品住宅在建面积大约为四十七亿至四十八亿平米。按照目前的商品房销售节奏来看,现有的在建商品房需要进行大约三年的库存去化。所以,我们不能说将近五十亿平米的商品住宅、七十七亿平米的商品房和百亿平米的总体待售面积会为中国金融体系带来巨大风险。

  从目前情况来看,2017年的商品房销售面积与销售金额仍会创造历史新高,今后三、四年内的房地产市场也仍将处于高位。在此情况下,库存问题并非难以解决,我们有机会在今后的二至三年内解决这一库存风险。因此,从上述三个角度来看,“房地产绑架了中国金融”这一说法是不成立的。

不能把高房价现象归结为宏观调控政策的无效

  想要探究中国的“高房价”现象究竟如何形成,首先要界定中国的这种“高房价”到底是正常现象,还是异常现象甚至是病态现象。总体而言,中国的整体房价和北上广深等一线城市的房价处于正常水平,未来的一线城市房价甚至还存有一定上涨空间。

  我们首先要肯定,目前的高房价是正常状态而并非病态,这一状态的形成有多方面原因。

  首先,中国的高房价是由过去三十多年间的工业化进程、城市化进程及货币化进程共同推动的。工业化进程导致所有的工业消费品由产能释放,价格并未增长;从城市化进程来看,以前中国城市居住人口较少,真正的现代化城市的形成不过是近二十年的事,甚至是近十五年的事;货币化进程中,尽管货币超发量问题还存在争议,但货币发行过程较为迅速是不争事实。三者共同推动下,我国房价涨势迅猛。

  其次,过去的国民经济快速增长、居民的大量储蓄也共同推动了高房价的形成,这与过去十多年来时松时紧、时上时下的房地产调控政策并无关系。换言之,即便没有中央及地方政府出台的各项调控政策,我国的房价也终会发展至现有的较高水平,这是由市场力量推动的。

  除此之外,附着在中国房地产行业上的名目繁多的各项税收也对中国的高房价起到了推波助澜的作用,例如2005年土地招拍挂制度的出台和房地产开发企业的高财务杠杆等。

  但是,即便考虑到宏观调控的波动性、土地出租出让政策及高杠杆等一系列因素,我们最终还是要承认:推动中国房价上涨的根本原因是工业化、城市化和货币化所带来的高增长和高储蓄这一市场力量,其他因素均为细枝末节,我们不能把高房价现象归结为宏观调控政策的无效。

  同理,随着中国经济进入新周期和新平台,北上广深这样的大城市将毫无疑问地达到纽约、伦敦等城市的水平,甚至能够成为更好的世界级大都市,而这些一线城市的居住人口是有限的,所以总体而言,中国房价是市场力量的长周期推动作用所造成的。

地价上涨推动房价上涨:一个赤裸裸的谎言

  关于地价和房价因果关系的争议由来已久。开发商方面认为,高地价推动了2015年、2016年房价上涨,但这是一个赤裸裸的谎言,因为开发商当期销售房产所占土地是在前期获得的。例如,2015年时开发商销售房产所占土地肯定购买于2015年之前,2016年销售房产所占土地购买于2016年之前, 而2014年、2015年时的地价还很便宜。所以,开发商于2016年销售的房产一定为其带来了丰厚的超额利润。

  目前,国内部分地区的确出现了高地价的情况。秉承着面包比面粉贵的原则,在这些区域出现的高地价情况是否一定意味着全国房价还将继续上涨呢?我个人持否定看法。因为土地是房产的原材料之一,而成品未必要比原材料昂贵。难道开发商不能亏本或被套牢吗?不是的。如果开发商错误预计了未来的市场发展,那么在高地价土地上盖出的房子必然会赔钱。二十多年以来,中国的房地产开发商们并不习惯于赔钱,而是习惯于房价永远上涨,所以,地价上涨推动房价上涨是开发商们的惯性思维。

  其实,地价与房价的关系较为复杂,地价只是影响房价的一小部分原因,除此之外还存在其他因素,例如财务成本。房地产是资金密集型行业,房价与税收等资金成本关系紧密,实际上,房地产行业是税收名目尤为繁多的政府提款机之一。所以,是资金成本、税收成本、建安成本、土地成本以及开发商的预期利润等多个因素在共同推动房价上涨,地价只是影响房价的局部因素。当下的高地价并不意味着未来的高房价,两者有时并不同步。

  这说明,2016年下半年至2017年上半年期间,开发商购买高价地的行为是其错误判断未来地块价值的表现,可能导致其遭受经济损失。这也意味着,未来一段时间内的房地产行业重组兼并可能会使一些大型企业集中享有更高的市场份额。

通过供给侧改革解决房价问题仍面临难点

  关于供给侧改革的难点,我个人有三点理解。

  第一,目前房地产行业的结构性矛盾集中体现在房子被盖在了不该盖的地方,即开发商应顺从人口的流动及迁徙来开发房产。目前。我国三四线城市尤其是西北地区的三四线城市出现了房屋供应严重过剩的问题,因为我国人口普遍在向珠三角、长三角等东南地区及京津地区流动,房屋供应与人口迁徙呈现背道而驰的现状。对此情况,我们应顺应人口的流动方向来开发房产,或引导人口重新流动。

  第二,真正需要房屋的地区,房屋供应量并不充足。北上广深及其他GDP超过一万亿元、人口超过一千万的城市大约共有十至十一个,这些城市的房地产市场供不应求,出现了严重的高房价现象。想要从供给侧入手解决这些超大型都市的房屋供给问题,就要围绕这些一线或准一线城市构建城市群,使得城市居民对房地产的需求并不集中于一个点,而可以在城市群的范围内释放。目前,中国在构建城市群和在城市群内提供政府公共服务等方面所做的努力还不够深入。

  第三,在房地产行业进入中后期阶段、行业投资增速平缓时,是否要维持保障房和棚改房的既有规模是一个值得斟酌的问题。我们应审时度势,以判断是否有真实需求支撑保障房和棚改房、政府对保障房和棚改房的财力支持是否可持续,以及对其进行财力支持的接力棒是否可由市场部分承担等。总体而言,我认为一线、准一线城市以外的三四线城市对保障房和棚改房的需求规模较大。

房地产长效调控机制的推出道阻且长

  目前,政府将商品房市场分为三个部分以逐渐构建房地产长效调控机制:第一部分,商品房;第二部分,租赁市场,涉及到长租房的出现和租售同权问题;第三部分,棚改房和保障房,包含商品房租赁市场的发展。这三部分市场的齐头并进构成了房屋供给侧改革的主要内容,能够促使中国房地产市场形成良性的长效机制。

  这三部分市场逐渐发展的背后,还存在一些潜在问题。商品房部分中,存在着商品房或商品住宅热点区房价上涨过快的现象,各大城市需对其采取多种限制措施,除了限购、限贷外,限户籍、限社保、限婚姻等措施已经出现。第二部分市场涉及到租售同权,但租售并举后的房屋权利界定问题十分复杂,例如租房的权利界定;另一方面,如何推出房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITS)等与长租房相对应的金融工具,也是令人头疼的问题。第三部分市场中的主要问题是:棚改房与保障房是否已对政府的财务支撑能力构成了持续性的挑战。

  我认为我国政府要通过经济手段来构建房地产长效调控机制,主要体现为物业持有环节中的经济杠杆。在长效调控机制的构建过程中,人们最为关注的焦点是房产税与遗产税这两大问题。考虑到应让人民群众在2020之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感,以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制还需多加酝酿,暂时不会推出。如果以征收房产税和遗产税为基础的长效调控机制无法推出,那么其他现有的调控制度就不会退出。

  目前来看,限购、限贷等行政调控手段在未来三、四年内是不会退出的。首先,各项限制措施之下,2017年的房地产销售面积及销售金额仍会创造历史新高,这说明各种限制措施并未使得房地产市场急转直下,而是继续维持在高位水平,所以,现有限制措施是有成效的,其存在具有必要性。其次,我们要深入理解各项限制措施。习近平同志曾说:“房屋是用来住的,而不是用来炒的”,且房地产行业的各项调控措施与中国经济的周期性调整密切相关,未来中国的经济增长将不再主要依赖金融和地产。“中国经济增长要摆脱对金融和地产的依赖”这种决心来自于习近平同志及其领导核心。在此之前,国家最高领导人都并未亲自讨论过房地产问题,也并未对房地产问题做出过明确指示,房地产政策主要由国务院制定。现在,情况已经发生变化,在最后的长效调控机制出台后,现有的各项调控机制就将退出。但是,由于长效调控机制在未来的两三年内很难推出,现有的调控机制也不会立即退出。

房产税试点的有关设置过度复杂

  房产税在上海,重庆等地的试点,我认为意义不大。首先,从本质上来讲,房产税就是财产税。拥有的房屋构成了个人和家庭的财产,就应该纳税,这与首套房二套房,以及房屋类型(房改房、商品房、写字楼酒店、宅基地自建房等)都没有关系。

  其次,财产税税率是地方税,是由地方政府来界定的,经济欠发达地区的房产税率可以低一些,大城市的税率可以高一些,大城市当中经济欠发达的区域可以低一点,经济特别繁荣的区域税率可以高一些。

  最后,房产税不存在各种减免的必要性,不应由于首套房、房改房、宅基地上面的农民自建房就减免税收。

  中国如果要把房产税作为一个房地产调控的长效机制来推出的话,就必须看到在西方国家房产税本质上是一个个人和家庭部门的财产税种,这个税率可以有高有低,可以根据遗产税有一定的扣除额,但是房产本身是需要纳税的。这是无可争辩的一个简单的事实,不需要过分复杂化。

  有观点认为,中国居民或家庭的税负已经很重了,这个判断是不成立的。随着中国经济增长向消费驱动转型,中国的个人和家庭所缴纳的税负与其收入严重不符,也就是说,从全球和中国纵向的历史比较来看,中国的家庭部门的税负是太轻了,而不是太重了。

  例如,在整个中国政府所获得的财税收入当中,个人部门缴纳的税只占15%,这在全球来看是非常低的水平。这也就是为什么我们看到中国人走遍全世界都很有钱,那是因为与西方国家相比,中国的个人或家庭税负非常轻,中等收入阶层和高收入阶层纳税更轻,因此中国的中等收入和富裕阶层的人群完全有能力、有必要缴纳更多的税。

“租购同权”面临三个巨大挑战

  推动租赁市场发展,租售并举、租购同权,这是一个用意良好的政策,但是至少会面临三个方面的巨大挑战。

  第一,租购同权甚至租赁入户这样的政策,只适用于全国大约十二三个高房价、房屋供求失衡、人口净流入的城市,其他城市并不适用。

  第二,我们应该清醒地意识到,租购同权将会使得这些高房价的城市,房地产供求的失衡程度加剧,而非减轻,仅仅是把压力从单纯的购房转向购房和租房两个渠道来释放,但总体上来讲失衡将更为严重。原先,留住常住人口的方式是买房。在租购同权的情况之下,常住人口门槛降低,人口基数放大,包括了买房一族和租购同权的租房一族。而城市的公共资源,无论是交通、教育、医疗、就业,都很有限。所以租购同权会使城市优质公共产品和服务“僧多粥少”的现象变得更为严重。另外,租金的上涨可能也会给租房者带来较大困扰。

  第三,出租的房屋依赖个人提供不太可能,只能依赖房地产开发企业或者地方政府去提供一些长租房。在现有的各种限购措施之下,开发商最优质的住宅资源舍不得出售,可能就会改为长租房,未来如果租赁政策有变化,这些长租房可能再改为销售或其他方式。另外,如果租金回报水平不够高,也没有较好的资本市场公募REITS推出,那么租购同权、租赁入户的做法也很难落地。

  所以总体上来讲,我认为租售同权不能解决大城市病的问题。要真正解决大城市病,还是要有合理空间布局、规划城市群战略以及推动城市群的同城化进程。

“共有产权住房”设想无法承载过高期望

  从历史渊源上来看,共有产权住房发源于英国的房改。撒切尔夫人在对国有资产私有化改革的进程中,把公有住房分给普通劳工阶层租住,采取共有产权的方式,慢慢地把租房变成买房,这一过程也叫做以租代售。

  举例来说,某个英国劳工租用了政府的公有房屋,每月租金是两千英镑。那么当这个劳工出到公有住房价格的一半时,租金也会随之下降,也就是说,如果拥有房屋产权的50%,那么就只需要支付一半的房屋租金,即一千英镑。因此,最初租住政府公有住房的人,通过分步购买,从租房变为部分拥有产权,到最后可能过渡成完全拥有产权,降低了从租房到购房的财务压力。

  在中国,关于共有产权住房、以房养老并不是新鲜话题,至少讨论了十年以上。我国1998年到2003年实行了货币化房改,原来地方政府拥有的住房,通过货币化房改分给了企事业单位职工,这一轮大规模的共有产权住房潮已经结束了。

  目前在中国的房屋租赁市场,个人对个人的租房行为是主流,但游离于政府的二手房出租合同管理之外。还有开发商提供的长租房,各级政府拥有房屋面向居民出租的也有很多,比如公租房、廉租房等,但阶梯设置得非常复杂。

  对于共有产权住房的适用范围,开发商应该没兴趣,个人业主更没兴趣。开发商能做的是长租房,通常不会采取共有产权的形式去出租长租房,这会带来非常大的麻烦。唯一覆盖的就是地方政府所拥有的房屋,比如保障房、棚改房之类,现在已经处于出租状态或者未来有可能出租。

  如果是地方政府已经拥有的保障房或者是棚改房,试图进行共有产权的试点,用意是好的,但效果可能微不足道。因为廉租房的承租人,连承受市场化的租金价格都很困难,指望他们去购买房屋的可能性不大。对于公租房或者正常的市场租金价格,政府所提供的出租房源相对于个人业主和企业、开发商来讲,没什么价格优势,做共有产权优势也不大。

  所以,北京市提出的共有产权住房,只能是一个辅助性形式,对解决当下的房地产问题效果如何,尚待观察。


(作者钟伟系CF40成员、北京师范大学金融研究中心主任。本文由中国金融四十人论坛秘书处对钟伟的访谈整理而成,首发于CF40微信公众号,转载请注明出处。)

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