当房地产市场不再分化
伍戈
中国金融四十人论坛成员
[ 2017-09-22 ]

提要:

  今年以来三四线房地产市场的超预期表现是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面。无论是从住宅销量还是房价等指标来看,三四线与一二线城市之间呈现出了历史少有的明显分化。上述分化的原因究竟是什么?三四线房地产是否继续超预期?这都关乎未来宏观经济动能的科学研判。

  从空间分布来看,去年以来的这一轮房地产需求扩张是全国性的,局部变量(如一二线城市的外溢效应等)不足以解释全国性需求向好。从演进速度来看,此轮房地产市场的涨跌是迅速的,慢变量(如人口等)难以解释市场需求的分化。唯有从总量性的快变量方面才能找寻到房地产需求分化的根源。

  在过去的低利率环境之下,三四线城市的房地产需求基本没有受到限贷限购政策的“踩刹车”约束,不仅如此,集中于三四线的棚户区改造及其货币化还起到“踩油门”的作用,进一步刺激其房地产需求的迅速扩张。此轮房地产市场的分化与因城施策的措施息息相关。

  展望未来,以房贷利率趋紧为代表的总量政策“踩刹车”将滞后影响三四线城市的房地产需求,棚改力度趋弱也将使得其对三四线城市的“油门”刺激递减。四季度房地产整体需求有望明显回落,全国房地产市场将不再分化,宏观经济动能趋缓的方向更加明确。在缺失长效机制的情形下,房地产调控与经济稳增长之间的纠结轮回或将再度演绎。

 

报告全文: 当房地产市场不再分化

(作者伍戈系CF40特邀研究员、华融证券股份有限公司首席经济学家、总经理助理。本文为作者向中国金融四十人论坛独家供稿,未经许可不得转载。)

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