从本轮调控特点看2019年房地产投资走势
伍戈
中国金融四十人论坛成员
[ 2019-01-16 ]

  房地产市场,是一个我们既熟悉又陌生的领域,不管做市场研究还是做政策研究,它的难点就在于数据多、类别多、链条长,因此很难找到主要矛盾。正所谓“成也萧何败也萧何”,找到“萧何”才是最关键的。对于房地产问题,厘清边际变化或者这一轮调控与过去的不同之处,才能对预判经济、未来投资有所帮助。

本轮房地产调控与过去的不同之处

  与以往相比,始于2016年9月的本轮房地产市场调控呈现出一些不同特点。过去两年多,全国的房价同比增速是下降的,不同地方、不同区域(如一二三四线城市)的房价下降也不一样。由此可见,本轮调控对房价上涨起到了一定的作用。过去一旦调控房价,房地产投资也会跟着一起下降。2016年以来的这一轮调控,过程中,房地产投资却相当稳健。

  从宏观调控的目标而言,这一轮调控或许是成功的。目前通过调控,一方面稳住了房价,另一方面最近一年多,房地产投资也没降下来,而且也有相当的韧性。

  为什么这一轮调控使房价回落,而房地产投资总体却保有韧性?客观上而言,并不是建安投资有韧性,建安投资随着房屋销售面积的下滑也在持续回落,而是与土地购置有很大的关系。从全国范围而言,2018年以来,不管是土地购置费、土地购置面积的同比增速,从历史上看,都处于非常高的位置。这也就意味着,一方面,房地产商已经看到了销售不好的现状,在调控基础上,销售下滑对房地产商来说是一件大事,因为销售回款是房企最重要的资金来源,占到50%以上。销售不好,房地产建安投资也会持续下降。

  但“奇怪”的是,最近一年多时间,房地产商的土地购置却迅猛增长,目前也可能是一个拐点。过去,房地产商的土地购置迅猛发展,与因城施策和去库存有一定的关系。去库存对房地产商的土地购置是有很强的吸引力,从历史数据来看,商品房库存去化和房地产购地行为非常相关。

  由此可以看出,一方面房地产商很悲观,因为销售持续下滑,另一方面房地产商又看到商品房库存处于低位,物以稀为贵、奇货可居,所以房地产商就会加大土地购置。过去的情况是,房地产市场销售下滑,库存被动累积;而这一轮的情况是,销售下滑过程中,库存实现了完美地去化。在这样的矛盾信息下,房地产商的投资行为和过去相比,有很明显的变化。这一轮库存的去化和供给侧改革是有很大关系的。过去的几轮房地产调控没有去库存政策,只是“踩刹车”,而现在是“既踩刹车,又踩油门”。所以在这样的情况下,房地产商对市场短期悲观,但是它对中期或许不那么悲观。所以,整个房地产投资是非常具有韧性的。

2019年上半年房地产市场寒意明显 下半年将企稳

  当前去库存政策已经发生非常明显的变化,包括央行和国开行对棚改货币化的态度发生了变化,未来一段时间,棚改货币化安置将明显下降。这会使去库存可能往相反的方向发展,即库存被动累积。如果库存出现被动累积,会打压房地产商购地的积极性。现在我们已经看到全国范围内库存累积的趋势,在2018年高基数的情况下,2019年房地产开发商的土地购置可能会较快降温,房地产动能下降会很显著。但另一方面,建安投资反而没有那么悲观。

  因为影响房地产销售和建安更重要的是房贷利率,而且房贷利率有一点好处是其前瞻性,可以领先于房屋销售和建安投资情况。2018年春节后,银行间市场利率就持续下行,银行间市场宽松没有很好地传导到实体经济里面,社融还处于低位没有企稳,但从资金价格角度来看,这种利率传导正在发生作用。从这一轮调控大概看得出来,银行间市场利率大概领先房贷利率七个月左右,也就是说在3、4月份银行间市场利率下来后,加上七个月的时间,恰好11、12月份,也就是整个房贷利率筑底开始回落的时候。

  最近确实有一些省份的房贷利率边际下滑增多。央行近期货币政策报告写得很清楚,贷款加权平均利率已经开始下降,这种下降具有拐点性质。过去两年贷款加权平均利率都是持续上升,房贷利率也是持续上升,现在出现了非常关键的拐点性的变化。

  如果房贷利率出现调整,或者说出现了拐点,意味着什么?利率跟销售相关,销售跟建安相关,意味着对未来一段时间销售,比如三四个月,会起到非常积极的作用。

  对2019年而言,上半年房地产投资下行的幅度可能比较大,因为土地投资急剧下降,但随着房贷利率发生变化及销售与建安投资的企稳,全年房地产投资同比增速估算大概在5%-7%的范围,虽然与2018年相比有所下降,但是和历史上最严峻时期相比,其实也不是那么严峻。现在房地产市场已经进入冬天,只不过上半年这个冬意会很显著,但到下半年会有所减缓。

  房地产政策要因城施策调整,但是如何因城施策很关键。客观上,既想适当放松调控,又不想让房价起来。即使放松调控,但房价坚决不上涨,开发商也就没有动力去投资。作为房地产市场真正供给者,房地产商非常关键,熨平房价的前提是,房地产商能够很好地提供供给。我认为,因城施策可能要提高对于部分人口流入城市房价的容忍度。虽然大家都觉得房价过高,但对于人口持续流入的城市,对于有刚性需求的城市,应酌情考虑市场供求之间的动态变化,房价的容忍度还需要适当提升(但要严格禁止投机炒作)。这个权利可以把握在地方政府手里,比如说假设2019年CPI增速是3%,房价略微上涨1%-2%可能就不为过。如果房价不动,房地产商可能就没有动力建房子提供供给。

  最后,还应反思总结过去不成功的调控政策。每当房价过高、泡沫过高的时候,一个耳熟能详的政策是,不允许资金进入房地产市场,实际上这是有问题的。价格是供给和需求决定的,抑制价格,可以让房地产商多增加供给,同时抑制投机需求。但是如果限制资金进入房地产市场,就意味着房地产商主动收缩供给,这就会出现需求收缩、供给收缩的现象,最后价格均衡就会无解。因此,房价过高时,要对资金进入房地产市场进行分类,抑制消费贷或者投机贷,而对于供给者的开发贷款,应该增加资金需求,而不是抑制资金需求。

  当然也会有人提出反对意见,认为房地产商拿着钱去炒地,炒成地王,所以房价就会推得更高。但是如果终端供给需求是非常均衡的,房企就不会去炒地,拿地建高价房,因为最后销售不出去。所以要相信,作为微观市场主体,房地产商总体还是理性的。


作者伍戈系CF40青年论坛召集人、长江证券首席经济学家、总裁助理。

版权所有:北京四十人论坛顾问有限公司 秘书处电话(010-58297189)

联系我们:北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦208室 010-58297189   邮箱:cf40@188.com