房地产的宏观经济学
张斌 张佳佳 钟益
[ 2019-10-22 ]

提要:

运行环境:外部经济下行,美联储降息;广义信贷增速下行,广义政府支出增速下行;人民币破7,外汇市场运行相对平稳

  本轮全球经济景气周期自2018年2季度以后开始高位回落,目前仍在途中。2019年3季度摩根大通全球综合PMI和全球制造业PMI均值分别为51.4和49.5,分别较2季度均值降低0.1和0.4个百分点,全球贸易也随之减速。美联储采取预防性降息。

  广义信贷规模存量3季度末(社会融资规模-股权融资+国债+地方政府一般债)同比增速为10.9%,较2季度末下降0.6个百分点。其中,非金融企业(包括地方融资平台)广义信贷存量同比增速为8.3%,较2季度末上升0.3个百分点;政府和居民广义信贷存量同比增速为14.7%、16.0%,分别较2季度末下降了4.8和1.1个百分点。

  定义“广义政府支出=公共财政支出+全国政府性基金支出-财政预算内与民间投资的基建支出”。8月末,广义政府支出累计同比增速为11.5%,较2季度末下降0.9个百分点。

  人民币破7,人民币汇率弹性上升,银行代客结售汇小幅逆差,外汇市场运行相对平稳。

运行特点:主要矛盾是需求不足,经济运行低于潜在增速

  猪肉为代表的肉类价格上升带动CPI上行,核心CPI和PPI下行。与过去几轮的CPI上行不同,此轮CPI上行的原因并非需求旺盛,而是供给冲击。

  结合核心CPI、PPI、PMI、劳动力市场、企业盈利等组合指标来看,当前经济运行的主要矛盾是需求不足,低于潜在增速。

展望与应对:经济内生增长动力孱弱,扩大总需求需要落实在信贷增长

  外部经济仍在探底过程,出口仍将低迷。广义信贷增长面临众多掣肘,内部需求孱弱。

  扩大总需求需要激发信贷需求,需要落实在以下几个方面:及时调整利率、正常化房地产调控、理顺基建项目融资来源、加快都市圈建设、流动人口落户相关政策支持。

专题:房地产的宏观经济学

  住房市场化改革以来新增住房供应持续大幅提高,新增住房越来越向京广和京九线沿线城市集中,西部个别中心城市新增住房也保持了大幅提高。

  经过价格水平调整后的真实房价上涨过快,超过了大多数其他发达国家工业化高峰期的平均真实房价涨幅。中低收入购房者面临的房价收入比过高,一线城市尤甚。

  住房供给弹性成为刻画城市特征的关键因素。一线城市住房供给缺乏弹性,生产率/收入提高导致了房价和城市生活成本更加剧烈的上升,人口流入和城市扩张放缓,成为瓶颈城市;部分二线城市在城市竞争中处于有利地位,生产率进步较快,住房供给相对富有弹性缓解了生产率提高带来的房价上涨压力,人口流入加速,成为扩张城市;众多中小城市在城市竞争中处于不利地位,生产率进步受阻,住房供给虽具有弹性且房价不高,还是难以留住产业和吸引人口,成为空巢城市。

  房地产市场的需求端,主导力量是生产率引力,人口流向城市当中生产率更高的工业和服务业部门;对服务类需求提升引致的居住消费升级、住房抵押贷款的普及和家庭小型化对住房需求增长的影响日渐扩大。债务主导型的金融体系和缺少个人养老金账户强化了房地产的金融资产属性和投资需求。对房地产市场需求端的各种政策管制在特定时间内限制了房地产需求。

  房地产市场的供给端,主导力量是住宅土地供给,特大城市都市圈的基础设施和公共服务配套不到位制约了特大城市的住房供给改善。保障房建设增加了整体房地产市场的供给,分布与人口流向不一致。

  开发商对市场预期更加谨慎,在房地产市场集中度提升的共同作用下,囤地囤房不再流行,加快周转成为主流,这有助于压平房地产投资和价格波动幅度。

  房住不炒,立足点是发展权益类资本市场和个人养老金,降低房地产的金融资产投资属性。囤地囤房不再流行的环境下,对开发商贷款的过度限制不仅没有必要,而且会遏制供给和抬高房价。

  遏制高房价,立足点是(1)增加特大城市和一线城市住宅用地供给;(2)提高大都市圈的公共基础设施和公共服务,实现郊区对中心城区的替代;(3)对特大城市低收入群体的住房基本保障措施。

  房价上涨改变了企业面临的要素相对价格,对企业经营带来了较大的调整压力,然而考虑到企业的各种应对措施以后,房价上涨对真实产出的负面影响有限,影响程度取决于要素市场流动性。房价上涨带动住房供应上升,推动城市化进程并带来规模经济效应,对企业发展带来了新的机遇。综合来看,房价上涨与企业经营之间的关系因城市而异。

  房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格,对住房和其他消费品替代弹性较低的家庭将不得不因为高房价减少其他消费开支。房价上涨带动住房供应上升,推动城市化进程并带来规模经济效应,对收入和消费有促进作用。综合考虑,房价上涨与消费之间的关系因城市而异。

  住房供给弹性是房价上涨对企业经营和居民生活影响的关键。给定生产率进步,住房供给富有弹性意味着房价上涨得到缓解的同时企业和居民得到更多发展机遇,缺乏弹性则意味着高房价得不到遏制且难以收获规模经济收益。

 

报告全文: 房地产的宏观经济学

 

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